LEGALIZACIÓN DE OBRAS SIN LICENCIA

Las preguntas más frecuentes son: 
¿Qué pasaría si hago una obra sin licencia?
¿Pueden obligarme a demoler una obra ilegal?
¿Cómo puedo legalizar una obra hecha sin licencia?

En Canarias era muy frecuente que los propietarios de inmuebles realizaran obras sin solicitar las correspondientes licencias municipales por desconocimiento y lo lioso que era realizar dichos trámites, para evitar pagos de tasas o, incluso, sabiendo que en alguna zona estaba prohibida la construcción y evadir esa sanción.
Habréis escuchado entre conocidos: "nos reunimos la familia y en unos días pusimos las paredes y el techo". En ámbitos rurales donde la familia no paraba de crecer, estaban en constante construcción de nuevas estancias para que pudieran ocuparla los nuevos miembros. 

Con el tiempo, algunos de estos titulares o interesados en comprar esos inmuebles, necesitan legalizar las obras para la realización de algún trámite, como la solicitud de alta de suministros, el inicio de una actividad comercial o, simplemente, dejar coordinado el Registro de la Propiedad con el Catastro para la firma de escritura ante notario no sólo para una compraventa sino también para una transmisión (herencia o donación) o una segregación.

En esta noticia trataré de explicar cuáles son los principales problemas que puede acarrear la realización de obras sin licencia y cómo se pueden legalizar .

PARA QUÉ SIRVE LA LICENCIA

La solicitud de licencia de obras sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación de las obras que se pretenden realizar a lo establecido en las distintas normativas. En el caso de que el ayuntamiento observe que las obras incumplen alguna norma, denegará la licencia citando la norma que se incumple para que se corrija el defecto.

La licencia de obra es necesaria, por no decir obligatoria, para la realización de trámites como por ejemplo:

• Licencia de apertura (apertura de comercios)
• Licencia de primera ocupación (antigua cédula de habitabilidad, para dar de alta los suministros y actualmente, necesaria para dar de alta el alquiler vacacional)
• Realizar una segregación o división de la finca

POSIBLES CONSECUENCIAS DE REALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

El Ayuntamiento puede aplicar al promotor distintas sanciones que van desde la paralización de las obras, hasta la demolición de lo construido. En este caso es muy habitual que el Ayuntamiento inicie el expediente sancionador a raíz de una denuncia interpuesta por un particular (vecino cercano). Éste podría ser el peor panorama o el más complicado y caro de resolver.

Dependiendo de cuándo se detectase esa infracción y de cual es la categoría del suelo se podrían plantear los siguientes supuestos:

• DURANTE LA OBRA

Una vez detectado que se están realizando obras sin licencia, el Ayuntamiento ordena su paralización inmediata, dando un plazo de x meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra. En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento podrá decretar su demolición a costa del promotor.
 

• SUELO URBANO - HASTA CUATRO AÑOS TRAS LA FINALIZACIÓN 
• SUELO RÚSTICO - INDEFINIDAMENTE TRAS LA FINALIZACIÓN 

Una vez detectado que se han realizado obras sin licencia, el Ayuntamiento da un plazo de x meses al promotor para que legalice las obras aportando proyecto, etc..
En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor. 
¡¡Cuidado!! En suelo rústico, las infracciones urbanísticas no prescriben, por lo que se puede decretar su demolición pasados muchos años desde la terminación de las obras. La solución frecuente de legalización de vivienda en suelo rústico es en los que se encuentra calificado como "Suelo Rústico de Protección Agraria", ya que en este caso se admitía el uso de cuartos aperos que, posteriormente se incrementó en una o dos estancias para incluir los dormitorios en la cocina y baño existentes.

• SUELO URBANO - PASADOS CUATRO AÑOS DESDE LA FINALIZACIÓN

Pasados cuatro años desde la finalización de obras en suelo urbano, ya no se puede decretar su demolición, por lo que es importante solicitar el certificado de inexistencia de infracción urbanística al correspondiente ayuntamiento. Una vez obtenido el certificado emitido por el organismo público, los propietarios podrán legalizar las obras por iniciativa propia, siempre y cuando sean compatibles con el planeamiento.
También nos podemos encontrar con obras ya realizadas consideradas “fuera de ordenación” hasta que se proceda a su legalización. Es habitual que en los edificios declarados fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación.

• CÓMO LEGALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

Lo primero que debes hacer antes de legalizar una obra es solicitar el certificado de inexistencia (o no existencia) de infracción urbanística. Con este documento emitido por el Ayuntamiento, si estuviese en suelo urbano, tendrás una pequeña garantía en la que no te demolerán lo construido.

Luego deberás consultar las condiciones urbanísticas de tu parcela dentro del planeamiento urbanístico del municipio (PGO). ésto o podrás consultar a través del servicio de urbanismo del Ayuntamiento o un arquitecto.

Es a partir de aquí donde se podrá legalizar a través de dos vías:

- A través del Ayunamiento solicitando la correspondiente licencia y entrega de proyecto.

- A través de notaría aportando certificaciones técnicas para que realice la correspondiente escritura y se encarguen de coordinar la realidad física de la finca. 

• COSTES DE LEGALIZACIÓN

Los costes de legalización dependerán del trámite a realizar y del volumen de obra a legalizar, e, incluso, si fuese necesario hacer obras para adaptar la construcción a la normativa. 
El recurso utilizado más frecuente, por su rapidez, es gestionarlo a través de la notaría.

• COORDINACIÓN DE TÉCNICOS Y PROFESIONALES

Es aquí donde, normalmente, un abogado, gestor o asesor, revisa la documentación existente y pone en coordinación a los técnicos para redactar los correspondientes informes: Levantamiento topográfico con coordenadas georreferencias (Catastro), Certificado de antigüedad de la construcción con descripción de superficies (Ayuntamiento, Notaría y Registro de la Propiedad), Notaría, Registro de la Propiedad, etc. 

Espero que el artículo "resumen" os haya servido de ayuda.

Es normal que surjan dudas, así que podéis preguntar lo que necesitéis.

Si necesitas nuestros servicios ¡¡estamos a vuestra disposición!!

¡Un saludo!

Sweet Ocean Projects,